案后生案 商铺成“伤铺”
时间：
地点：安徽省合肥市瑶海区人民法院9号法庭
案由：房屋买卖合同
案情：钟某等30余人于2007年7月4日与开发商签订《商品房买卖合同》，随后又与安徽某商业管理公司签署了《委托经营管理协议》，协议约定，钟某等30余户业主将系争房屋委托给该公司经营管理，并且承诺从第四年起返还高额租金收益。后经合肥瑶海区法院及合肥市中院两级法院审理，判决撤销业主与某开发商签订的《商品房买卖合同》，返还购房款等。现开发商认为应向其返还系争房屋自交付之日起至实际返还之日期间内的使用收益。
案情回放：
高额租金下的诱惑
2007年7月、2008年1月，合肥市民钟某先后与开发商安徽某公司分别签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，约定：开发商（安徽某公司）将位于合肥市东二环的时尚装饰广场一处商铺出售给钟某，房屋面积49.06平米，房屋单价6012元，总价款294949元。开发商将房屋交付给钟某，可是房产却一直由安徽某商业管理公司进行管理。
当时双方签署了一份《委托经营管理协议书》，双方约定由安徽某商业管理公司代为管理钟某的房产，委托期限为6年，前三年中的房屋所得收益由该商业管理公司自行支配，从第四年起，该商业管理公司确保按商铺认购总额的8%计算每年租金收益支付给钟某，租金半年一付。
面对如此高额的租金利润，许多人都动了心，包括钟某在内的许多市民甚至包括合肥周边地区的外地人都纷纷跑来签订了购买合同，并缴纳了首付款。
在苦苦熬过了三年的“守候期”后，原以为已经等来了春天的业主们却差点又跌进了“冰窖”。原来，他们在仅仅收到了第一期的租金收益后，就再也没有收到任何租金收益。
随后，业主们开始与开发商一直就此事与其进行商讨妥善事宜。而就在这时，业主们发现自己购买的房屋并非2007年竣工的新房，而是开发商将旧厂房略作装饰后出售给他们的。而双方在签订商品房买卖合同时，开发商并未告知这一情况，造成业主知情权的缺失。
业主们在与开发商商讨无果的情况下，起诉至安徽省合肥市瑶海区人民法院，瑶海法院经审理后，一审判决撤销业主们与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商须于判决生效十日内返还业主购房款、支付相应利息以及赔偿业主税费损失。
后开发商不服一审判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥中院二审判决驳回上诉，维持原判。
现开发商认为双方的房屋买卖合同既然被撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，业主应当向其返还系争房屋自交付之日起至实际返还之日期间内的使用收益，使用收益按照系争房屋平均每年实际收益的标准计算。
庭审现场
是否该交付房屋使用费？
审：鉴于该十三个案件原告、诉争的事实、法律关系均相同，原被告是否同意十三件案件合并审理。
原告：同意。
被告：同意。
原告：宣读起诉状。
被告：原告诉请按照委托经营管理协议的约定向其支付房屋使用费无事实和法律依据。被告返还房屋后，原告要求支付使用费是没有依据的。原告诉请的只是被告可能获得的收益，而不是实际取得的收益。原告诉请的只是被告预期收益，其诉请的依据及事实是显失公平的。
审：通过当庭陈述总结本案的争议焦点为被告是否应该向原告支付房屋使用费。下面进行举证。
面对开发商的诉请，业主们据理力争认为自身不应当承担房屋的使用费。
可能收益额不等于实际收益额？
原告：我们出示的证据一为该案前期的两审民事判决书，证明双方签署的商品房买卖合同已被判决撤销，被告应返还诉争房屋等，原告如要求被告返还诉争房屋使用收益需另案诉讼。
被告业主与安徽某商业经营管理有限公司就诉争房屋签署的委托经营管理协议复印件一份，证明将诉争房屋委托给该公司管理，委托期限为6年，前三年不向被告支付租金收益，第四年起，开始支付租金收益。
被告：安徽某商业管理公司虽然前三年都不在支付被告租金，但实际是第一年免租金，第二、三年的租金直接交付开发商，以抵扣被告应支付给原告的房价款。6年的实际租金收益总额并不是原告陈述的金额，被告实际收到的只有半年的租金，是安徽某商业管理公司从第四年开始支付的。原告证明目的中的诉争房屋的收益均是可能收到的收益额，但并不是实际收益额。
据了解，当时开发商与安徽某商业管理公司打出的售房宣传广告为6年包租，前两年房屋租金直接冲抵购房款。而实际根据双方签订的委托经营协议显示则是前三年免租，而事实上是前两年的房租都从房屋认购价中扣减，由安徽某商业管理公司直接付给开发商。其已获得了两年的房屋收益。
房屋的实际控制权到底在谁手上？
审：被告仅同安徽某商业管理公司签订委托经营管理协议吗？
被告：是的。
审：涉案房屋由谁实际控制
被告：由开发商实际控制，安徽某商业管理公司已不在经营管理。当庭提供的照片以证明涉案房屋实际由开发商在经营古玩市场。
原告：涉案房屋是在经营古玩市场。其本身还处于无人使用状态，因为房屋的产权仍在被告名下。包括涉案房屋在内的市场的外部装修是这样的，是另一家经营管理公司装修的，有部分未退房的商户已委托其对外进行招商经营。
不难看出，该案的一个纠结处在于房屋现在究竟是由谁控制。据实地勘察，原先的装饰广场已变为了古玩市场，原来的商业管理公司也易人。虽然房屋的所有人登记还是原来的业主们，但房屋的使用究竟是谁在做主呢？
该案庭审持续了两个多小时，由于无法当庭作出调解，法官宣布本案不当庭宣判，择期裁判。
谨慎仔细 做好投资置业
鉴于多年来房产价格猛涨的局面，很多人的内心中都认为投资房产是最为保值和稳妥的手段。但是如果不仔细认真的进行研究对比就会很容易产生风险。
法官指出，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺。出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；其次是项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；再次还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。
法官还指出：对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。